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El área metropolitana de Washington, DC tiene uno de los mercados inmobiliarios más sólidos de los Estados Unidos. Con una gran población, altos ingresos y un mercado laboral bien diversificado, DC tiene una base sólida para un crecimiento económico sostenido. Y, debido a que el área de DC comprende más que solo la ciudad capital e incluye partes de Maryland, Virginia y Virginia Occidental, hay varios submercados a considerar por los inversores inmobiliarios.
Repasemos la información más importante que necesita saber sobre el mercado inmobiliario de Washington, DC.
Resumen económico
El área metropolitana de DC es la sexta más grande de los Estados Unidos, con más de 6.530.000 habitantes. Incluye Washington, DC y partes de Virginia, Maryland y Virginia Occidental.
Según el censo de EE. UU.el área de DC creció un 14,6 % entre 2010 y 2020. Sin embargo, según una Encuesta de Comunidades Estadounidenses en 2021, la región perdió el 0,46 % de su población entre 2020 y 2021. Esto es similar a los patrones observados en otras partes del noreste entre 2020 y 2022 y será una tendencia importante a seguir.
En términos generales, el área metropolitana de Washington DC tiene una economía sólida y estable, lo que es un buen augurio para las inversiones inmobiliarias a largo plazo.
El ingreso familiar promedio en Washington, DC es de $110 355, que es aproximadamente un 50 % más alto que el promedio nacional ($69 717).
Esto se debe en parte a que la fuerza laboral tiene un alto nivel de educación, con más del 53% de las personas con una licenciatura o un título superior. Esto es 1,5 veces más alto que el promedio nacional del 35%.
El área de DC tiene constantemente una tasa de desempleo por debajo del promedio nacional, como se ve en el gráfico a continuación. A septiembre de 2022, la tasa de desempleo en el área metropolitana de DC era del 3,1 %, mientras que el promedio nacional era del 3,5 %.
La baja tasa de desempleo del área de DC es probablemente producto de fuertes empleos en el sector privado, acompañada de más de 700,000 empleos gubernamentales—que tienden a ser más estables y resistentes a la recesión que los empleos del sector privado. Además, el área de DC se beneficia de una economía bien diversificada que abarca muchas industrias diferentes, como se ve en el gráfico a continuación.
Al seleccionar un mercado para invertir, una economía bien diversificada generalmente significa que los mercados de vivienda y alquiler son más resistentes a la recesión.
Precios de la propiedad
Como la mayor parte del país, el área metropolitana de DC ha experimentado una apreciación de precios en los últimos años, pero ha sido notablemente inferior al promedio nacional. Washington DC, por ejemplo, creció un 22 % entre septiembre de 2019 y septiembre de 2022. El promedio nacional durante ese período fue del 43%. Bethesda, Maryland, sigue el mismo patrón que puede ver a continuación, a pesar de tener un precio mucho más alto.
Si bien DC no fue uno de los grandes «ganadores» en el reciente auge de los precios en los EE. UU., hay evidencia de que las ciudades que experimentaron el mayor auge corren mayor riesgo de una corrección de precios. Eso significa que debido a que el mercado metropolitano de DC no se apreció tan rápidamente en los últimos años, puede resultar más resistente que otros.
Una forma de medir la fortaleza del mercado de un vendedor es el inventario. Cuando el inventario es alto, es un mercado de compradores y es probable que los precios bajen. Cuando el inventario es bajo, es un mercado de vendedores y es probable que los precios se mantengan estables o aumenten.
Según Redfin, Meses de suministro (una forma popular de medir el inventario) está aumentando en el área metropolitana de Washington, pero todavía está muy por debajo de los niveles previos a la pandemia. Eso es un marcado contraste con algunos de los mercados de rápido crecimiento en los últimos años, como Boise, Denver, Austin y Las Vegas. Todos esos mercados están viendo que el inventario alcanza o incluso supera los niveles de inventario previos a la pandemia, lo que indica un cambio hacia un mercado de compradores y aumenta las posibilidades de caídas de precios.
Los precios aún podrían caer en el mercado de DC en los próximos años, pero es probable que muestren caídas menores que las áreas que experimentaron un auge durante la pandemia.
Tendencias de alquiler
Durante el primer año de la pandemia, los precios de los alquileres disminuyeron en el área metropolitana de Washington DC, como sucedió en muchas áreas metropolitanas grandes de EE. UU.
Sin embargo, a partir de principios de 2021, el alquiler comenzó a despegar. En Washington, DC, los precios de alquiler aumentaron casi un 20 % en los meses entre marzo de 2022 y octubre de 2022.
Como puede ver en el gráfico anterior, los alquileres de las principales ciudades del área metropolitana siguieron un patrón similar.
Si bien no hay garantía de que los alquileres se mantengan tan altos o sigan creciendo, los alquileres tienden a ser rígidos, incluso durante las recesiones económicas. Eso significa que las perspectivas de flujo de efectivo podrían mejorar durante el próximo año en toda el área de DC.
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Perspectivas de flujo de caja
El área metropolitana de Washington DC tiene algunas ofertas atractivas para los inversores que buscan mercados que fluyan en efectivo.
Una de las mejores formas de estimar el flujo de efectivo a un nivel alto es observar la relación alquiler-precio (RTP) de un área. En términos generales, cuanto mayor sea el RTP, mejor. Cualquier cosa con un RTP cercano al 1% se considera una gran área para el flujo de efectivo, pero no es una regla definitiva.
Recuerde que estos son solo promedios cuando consulte el mapa de flujo de efectivo a continuación. Entonces, por regla, hay ofertas individuales en cada uno de estos códigos postales que ofrecerán un mejor flujo de caja que el promedio, así como ofertas que serán peores.
Este mapa tiene como objetivo ayudarlo a comprender qué áreas del área de Washington DC tienen la mayor probabilidad de un acuerdo de flujo de efectivo llave en mano.
Cómo empezar a invertir en DC
Como puede ver, Washington, DC y el área metropolitana que lo rodea es un lugar fenomenal para comprar bienes raíces.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.
