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Bufete de abogados boutique con sede en Nueva YorkPardalis & Nohavicka trae las últimas actualizaciones legales del mundo de bienes raíces. Pardalis & Nohavicka maneja una variedad ecléctica de asuntos, representando a individuos y propietarios de empresas en litigios civiles, casos penales y transacciones comerciales, actualmente litigando y representando a clientes en los Estados Unidos y en todo el mundo.
A la luz de los cambios legislativos recientes, los corredores de bolsa y las firmas de corretaje de Nueva York se han visto afectados con tarifas, multas y requisitos como nunca antes. En particular, un proyecto de ley reciente, el Proyecto de Ley del Senado S-7729, también conocido como la ley SOP, ha agregado una cantidad especialmente alta de políticas para regular las acciones de los corredores y agentes.
¿Qué procedimientos se vieron afectados por el Proyecto de Ley del Senado S-7729?
La nueva ley afecta las prácticas de los corredores y agentes de bienes raíces antes de poner una propiedad a la venta. Además, también prevé la implementación de nuevos procedimientos operativos estándar (SOP) para corredores.
¿Qué procedimientos operativos estándar están involucrados en el proyecto de ley?
Según el nuevo proyecto de ley que modifica la Ley de Bienes Raíces 442-h, antes de recibir servicios de un posible comprador, un corredor debe brindar orientación a los posibles compradores antes de brindarles servicios. Si bien los corredores no están obligados a responder preguntas, deben crear políticas utilizando este lenguaje estándar:
- No requerimos identificación de posibles compradores.
- No requerimos que un comprador firme un acuerdo de corretaje exclusivo.
- No requerimos aprobación previa para un préstamo hipotecario.
¿Qué debe hacer un corredor para implementar este lenguaje de política bajo SB-7729?
La ley requiere que los corredores pongan a disposición el lenguaje de su póliza en boletines o por escrito en sus respectivas oficinas de bienes raíces y en la web, así como también accesible en dispositivos electrónicos, como aplicaciones móviles. En particular, los corredores deben cumplir con esta política para renovar su licencia de corredor.
¿Cuál fue la historia legislativa de esta ley?
El proyecto de ley pasó por un largo proceso legislativo. El proyecto de ley original fue redactado y presentado al Senado en enero de 2021 y luego a la Asamblea en junio de 2021. Posteriormente, el proyecto de ley fue leído por tercera vez en la Asamblea por un asesor legislativo en enero de 2022, momento en el que finalmente se envió y aprobó. por el Senado el 20 de enero de 2022. Luego llegó a la oficina del gobernador Hochul, quien lo firmó en marzo de 2022, y el proyecto de ley finalmente se convirtió en ley en abril de 2022.
¿Cuál fue la justificación legislativa detrás del proyecto de ley SOP?
El objetivo principal de esta legislación era corregir el servicio desigual que recibían los posibles compradores de minorías y no minorías de los corredores del estado de Nueva York.
Específicamente, el proyecto de ley fue aprobado en respuesta a una investigación de tres años realizada por NoticiasDía, un conocido medio de comunicación de Long Island. Los investigadores realizaron siete pruebas exhaustivas sobre las prácticas de los corredores de bienes raíces locales en Long Island y encontraron diferencias generalizadas en la forma en que los corredores de bienes raíces trataban a los compradores minoritarios, a diferencia de los compradores no minoritarios, al vender una casa.
Por ejemplo, los investigadores encontraron que los corredores fallaron flagrantemente en aplicar las políticas SOP de manera adecuada o uniforme a los compradores afroamericanos de bienes raíces. En un ejemplo, NoticiasDía informó que los corredores a menudo pedían a los compradores minoritarios que obtuvieran la aprobación previa de la hipoteca antes de prestar los servicios. Los corredores también obligaron a los posibles compradores minoritarios a firmar acuerdos de corredores exclusivos, mientras que no hicieron las mismas solicitudes de compradores no minoritarios.
Además, el estudio también encontró que, en lugar de solo proporcionar orientación y materiales escritos a los compradores no minoritarios como se les exigía, los corredores violaron constantemente la política y los cambios en las reglas de SOP al exigir que los compradores minoritarios cumplan con las directivas propuestas de SOP. Además, los corredores a menudo violaban la regla al exigir a los compradores minoritarios que proporcionaran una identificación antes de recibir servicios o mostrar una casa, lo cual era una práctica ilegal según la regla.
¿Qué significa esto para los corredores en el cumplimiento de la nueva política SOP?
Como mínimo, todos los corredores y agentes de bienes raíces deben tener documentadas las tres directivas de política de las enmiendas a la ley de bienes raíces 442-h antes de cada posible exhibición o listado de una propiedad. También deben documentar el lenguaje de la política publicando las nuevas políticas en sus sitios web existentes, canales de redes sociales o aplicaciones móviles. Además, cada corredor también debe mantener una copia impresa de las directivas de la nueva política en sus respectivas oficinas de bienes raíces.
¿Qué pasa si el corredor o agente desea hacer modificaciones o actualizaciones a sus procedimientos?
La nueva ley exige que todo corredor que desee realizar modificaciones o actualizaciones en sus procedimientos selle con la fecha y certifique ante notario los cambios en sus respectivos sitios web. Los corredores también deben asegurarse de que las modificaciones se publiquen en sus sitios web dentro de los 30 días posteriores a la realización de los cambios.
¿Cuáles son las consecuencias para los corredores que violen los mandatos de la ley 442-h y cometan una violación de licencia?
Las enmiendas a la ley SOP dejan en claro que un corredor que no muestre correctamente las directivas de la póliza con una copia de las directivas notariada y sellada con la hora adecuada puede enfrentar numerosas sanciones. Esto podría incluir la posibilidad de una amonestación por escrito por parte del Departamento de Estado o incluso sanciones más graves, que van desde una multa de $1,000 por cada infracción hasta la posible suspensión y/o revocación de su licencia de bienes raíces.
Además, esta disposición también complementa una ley existente que aún está en vigor. Esa ley suspende o revoca la licencia de un corredor en caso de una declaración errónea material de hecho a los compradores en relación con una transacción de bienes raíces pendiente o cuando el corredor coloca información falsa en su solicitud de bienes raíces para una licencia renovada. Con ese fin, los corredores podrían incluso enfrentarse a la posibilidad de suspensión, amonestación u otra demora administrativa en la renovación de su solicitud de licencia si no notarizan y/o sellan los cambios realizados a la política en su sitio web, como lo exigen las nuevas reglas.
¿Qué podría enfrentar un corredor por violaciones repetidas de la nueva ley SOP?
En esta situación, la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Estado de Nueva York tendría la capacidad de disciplinar al corredor remitiendo las denuncias de infracciones reiteradas al Departamento de Estado. Luego podrían imponer fuertes multas o suspender o revocar la licencia del corredor al programar su caso para audiencia y notificación. Tras la condena, el caso del corredor podría incluso enviarse a la Oficina del Fiscal General del Estado de Nueva York para derivaciones penales.
¿Cuáles son los nuevos requisitos educativos impuestos por SB 7729?
La nueva ley impone requisitos nuevos y estrictos a los corredores y agentes de ventas, incluido el requisito de completar 22,5 horas de CLE; 2,5 horas de formación ética; y al menos una hora de educación sobre asuntos legales recientes que involucren la aplicación de las nuevas pautas SOP según se aplican a los reglamentos y estatutos del estado de Nueva York y las opiniones del Departamento de Estado.
Lo que es más importante, todos los nuevos solicitantes de licencias de corredores también deben cumplir con los requisitos de competencia cultural que equivalen a 75 a 77 horas de capacitación en cursos virtuales y/o en vivo. Estos nuevos requisitos de CLE anulan la exención legal anterior de 15 años de los corredores de los requisitos de CLE.
¿Cuál es el estado actual de los honorarios de los agentes inmobiliarios relacionados con el alquiler de apartamentos en la ciudad de Nueva York?
Hasta hace poco, los corredores que ayudaban a los propietarios a conseguir apartamentos podían recibir una comisión de hasta el 15 % de los ingresos anuales generados por el alquiler del apartamento. Sin embargo, en el verano de 2019, la Ley de Seguridad de la Vivienda y el Inquilino consideró ilegal que los corredores cobraran una tarifa si no estaban empleados directamente por el inquilino para asegurar el apartamento del inquilino. Esta nueva legislación está respaldada por dos directivas de vivienda complementarias implementadas por el Departamento de Estado de Nueva York.
Por lo tanto, si un arrendador contrata a un corredor para que lo ayude a asegurar un apartamento sin el conocimiento de los inquilinos, el arrendador, y no el inquilino, ahora tiene la responsabilidad de pagar los honorarios del corredor al entrar en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, los corredores de bienes raíces ahora tendrán que confiar en la buena voluntad de sus propietarios para pagar su tarifa si los inquilinos no los contrataron directamente para adquirir sus apartamentos.
En verdad, muchos corredores temen que nunca obtendrán estas tarifas de propietarios desagradables bajo esta nueva legislación, lo que genera la posibilidad de demandas. Por otro lado, la ACLU está satisfecha porque muchos posibles inquilinos de bajos y medianos ingresos se verán liberados de la dificultad de pagar los onerosos honorarios de los corredores que a menudo superan sus ingresos.
¿Qué nuevas reglas se aplican a las verificaciones de antecedentes y solicitudes para posibles inquilinos de apartamentos en la ciudad de Nueva York?
Antes de la aprobación de la ley SOP, la Ley de Vivienda para Inquilinos de 2019 exigía que los propietarios solo pudieran cobrar un máximo de $20 por las tarifas de solicitud de apartamentos en relación con el alquiler de sus apartamentos. Sin embargo, la ley no incluía ninguna obligación recíproca para limitar la capacidad de los corredores de cobrar más de $20 en tarifas de solicitud o por verificaciones de antecedentes y de crédito para los posibles inquilinos.
¿Qué significa esto para los corredores de bienes raíces hoy en día con la reciente aprobación de las leyes SOP?
Según Brian Kavanagh, un legislador estatal demócrata clave de Manhattan y posterior patrocinador de la ley SOP, cualquier solicitud que supere el límite de $20 en tarifas de solicitud que se aplica a los corredores debe «dejarse en manos de los tribunales y las agencias reguladoras».
Curiosamente, a un inquilino reciente de un apartamento de unidad de vivienda asequible de la ciudad de Nueva York ubicado en 832 Bedford Stuyvesant en Brooklyn se le cobró una tarifa de solicitud de $ 300 con Rentopia. Luego, después de que el inquilino se quejó y pidió que le devolvieran la tarifa de solicitud, su apartamento fue entregado a otro inquilino, incluso después de que hizo un depósito de $5,800. Al final, el arrendatario recuperó los honorarios del corredor, pero perdió el apartamento.
Como era de esperar, Josepha Velásquez de la Ciudad señaló que esta era un área riesgosa plagada de posibles problemas de cumplimiento para los posibles inquilinos en la industria de apartamentos de la Ciudad de Nueva York. Como tal, parece que la práctica predominante en el futuro es similar a «caveat emptor» (cuidado con el comprador) para futuros inquilinos.
¿Qué deben hacer los compradores e inquilinos de la ciudad de Nueva York en el futuro?
El consejo para cualquier comprador o inquilino que busque evitar agentes inmobiliarios sin escrúpulos sería consultar con su agente de marketing o contratar a un abogado local de bienes raíces antes de continuar con cualquier transacción de bienes raíces en las áreas metropolitanas de la ciudad de Nueva York y Long Island.
Sobre
Taso Pardalis es socio fundador de Law Offices of Pardalis & Nohavicka, una firma de abogados líder de servicio completo en la ciudad de Nueva York con oficinas en Manhattan, Queens y WeWork. Taso puede ser un abogado muy conocido con muchos casos en los titulares de los principales medios de comunicación, pero en el fondo, es un verdadero empresario que cree en apoyar a la comunidad de pequeñas empresas. Sus áreas de concentración son: Propiedad Intelectual, Marcas, Corporativo, Derecho Comercial y Derecho Inmobiliario.
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Jacqueline Weiss, graduada de Union College, recibió su Doctorado en Jurisprudencia de la Facultad de Derecho de Albany y está autorizada para ejercer en los Estados de Nueva York y Nueva Jersey. Completó la capacitación básica en mediación para la mediación comunitaria del estado de Nueva York y realizó una pasantía con la jueza Pineda-Kirwan en la Corte Suprema del estado de Nueva York del condado de Queens y ahora es abogada de tiempo completo en Pardalis & Nohavicka. La Sra. Weiss tiene experiencia en el cuidado de la salud y la defensa de reclamos de responsabilidad profesional que involucran a médicos, hospitales y hogares de ancianos.
